משרדינו מנוסה ומקצועי בתחום ההתחדשות העירונית מעל 12 שנה, ויסייע לכם להוביל את הפרויקט בצורה נכונה, מראשיתו. הניסיון הספציפי של עורך-הדין גד לוי גולן, המטפל בעסקאות פינוי בינוי כמייצג דיירים, משלב ידע נרחב ממספר תחומים מקצועיים-משפטיים (דיני מקרקעין, מיסוי מקרקעין, דיני קניין; דיני תכנון ובניה; מימון פרויקטים ובנקאות,יישוב סכסוכים בהתחדשות עירונית ועוד) .
משרדי מלווה בעלי הזכויות החל משלב איתור הצוות שיבצע את הפרויקט בצורה מיטבית, תוך מתן מענה לסוגיות המורכבות בתחום, לרבות ייצוג מול מוסדות התכנון והרישוי, ייצוג מול ערכאות שיפוטיות, מענה לסוגיות קנייניות מורכבות, ייעוץ מס, ליווי במימון הפרויקטים ועריכת הסכמי מכר. בשנת 2016, התמחות בקליניקה משפטית בנושאי התחדשות עירונית. מורה דרך בעסקאות פינוי בינוי ובעסקאות תמ״א 38.
פרוייקט לדוגמא:
מתחם רחובות הרצוג וטשרניחובסקי בירושלים.
תפקיד: ייצוג משפטי של בעלי הזכויות בטשרניחובסקי 10 במסגרתו יהרס המבנה הקיים ויבנה מבנה חדש ומודרני.
משרדי פועל בהתחדשות עירונית – תמ”א 38 ופינוי בינוי, בהסכמי קומבינציה, הסכמי ביצוע, הסכמי מכר ורכישה וניהול משברים ומתאים לבעלי בתים את הצוות המנצח על הפרויקט כולל יזם עם איתנות כלכלית, ליווי משפטי מדויק, ליווי פיננסי, אדריכלות מקומית ומפקח בנייה עם שיניים מטעם הדיירים, תוך קיצור תהליכים מורכבים. אנחנו נכנסים לפעולה בשלב הברור הראשוני שכולל את כדאיות העיסקה, התמורה הצפויה לדיירים, ובחינת הבשלות של בעלי הדירות והדיירים לביצוע הפרויקט.
משרדי מלווה בעלי הזכויות החל משלב איתור הצוות שיבצע את הפרויקט בצורה מיטבית, תוך מתן מענה לסוגיות המורכבות בתחום, לרבות ייצוג מול מוסדות התכנון והרישוי, ייצוג מול ערכאות שיפוטיות, מענה לסוגיות קנייניות מורכבות, ייעוץ מס, ליווי במימון הפרויקטים ועריכת הסכמי מכר. בשנת 2016, התמחות בקליניקה משפטית בנושאי התחדשות עירונית. מורה דרך בעסקאות פינוי בינוי ובעסקאות תמ״א 38.
משרדינו פועל בהתחדשות עירונית – תמ”א 38 ופינוי בינוי, בהסכמי קומבינציה, הסכמי ביצוע, הסכמי מכר ורכישה וניהול משברים ומתאים לבעלי בתים את הצוות המנצח על הפרויקט כולל יזם עם איתנות כלכלית, ליווי משפטי מדויק, ליווי פיננסי, אדריכלות מקומית ומפקח בנייה עם שיניים מטעם הדיירים, תוך קיצור תהליכים מורכבים. אנחנו נכנסים לפעולה בשלב הברור הראשוני שכולל את כדאיות העיסקה, התמורה הצפויה לדיירים, ובחינת הבשלות של בעלי הדירות והדיירים לביצוע הפרויקט.
התחדשות עירונית – אבני היסוד
מיהו בעל זכויות בפרויקט התחדשות עירונית?
כל מי שבבעלותו נכס במקרקעין שניתן לבצע בהם עסקת התחדשות עירונית הוא בעל זכויות בפרויקט התחדשות עירונית.
בין בעלי הזכויות לבין היזם ייחתם הסכם התקשרות שבו יפורטו השירותים שיוענקו לבעלי הזכויות, והסכם השכר שאותו יקבל עורך-הדין מהיזם, כמו גם המפקח על הבניה מטעם הדיירים, השמאי, יועץ הביטוח ויועץ המס. הנוהג הוא ששכר טרחת עורך-דין של בעלי הזכויות (בדומה לשאר היועצים מטעמם) ממומן על-ידי היזם שייבחר לביצוע העסקה, ובהתאם לתנאים שהוסכמו בין בעלי הזכויות לעורך-דינם.
הניסיון המעשי הרב שצברנו מאפשר לנו ללוות ולבצע כל פרויקט בצורה מיטבית ולתת מענה לסוגיות המורכבות בתחום, לרבות ייצוג מול מוסדות התכנון והרישוי, ייצוג מול ערכאות שיפוטיות, מענה לסוגיות קנייניות מורכבות, ייעוץ מס, ליווי במימון הפרויקטים ועריכת הסכמי מכר.
מהי עסקת התחדשות עירונית?
מדובר בעסקת קומבינציה שבמסגרתה בעלי הזכויות מוכרים ליזם זכויות בניה. בתמורה, בעלי הזכויות מקבלים מהיזם שירותי בניה או דירה חדשה (ותמורות נוספות נלוות). המסלול הנפוץ ביותר כיום הוא פינוי ובינוי (או בינוי ופינוי) – במסלול זה בעלי הזכויות מקבלים דירה חדשה, לרוב בשטח מורחב, בצירוף ממ"ד, מרפסת, חניה ומחסן;
הנציגות – ארגון ואיגוד בעלי הזכויות וכינון נציגות בעלים
השלב המורכב ביותר בתהליך הוא גיבוש הסכמות של כלל בעלי הזכויות. ככל שהמתחם המיועד לפרויקט התחדשות עירונית גדול יותר, כך הארגון הופך מורכב יותר. מומלץ לבחור מספר נציגים (אם הפרויקט כולל מספר בניינים – אז נציג אחד לכל בניין) שיקדמו את הפרויקט עבור כלל בעלי הזכויות במתחם. הנציגים יידרשו להשקיע לא מעט מזמנם האישי בקידום הפרויקט, כך שיש למנות נציגים הזמינים למשימה. כמו כן, מוצע שהנציגות תכלול בעלי זכויות שלהם זיקה או הכשרה מסוימת שיכולים להוות יתרון בניהול הפרויקט.
יש למנות נציגות תוך קבלת הסמכה סדורה בכתב הסמכה או בפרוטוקול. מומלץ שעורך-הדין מטעם בעלי הזכויות ינסח את המסמך הרלוונטי, או יאשר את נוסחו. הנציגים צריכים לקבל סמכות לנהל את התהליך עבור בעלי הזכויות, לאתר יועצים מטעם מהבעלים, ולהמליץ לבעלי הזכויות על המתווה לביצוע העסקה ועל היזם או היזמים המומלצים מבחינתם.
יועצים מקצועיים מטעם בעלי הזכויות
כפי שהוסבר, בחירה בעורך-דין היא הצעד הראשון בעסקת התחדשות עירונית. כמו כן, ישנם יועצים נוספים שמלווים את בעלי הזכויות בתהליך, ועורך-הדין מטעם בעלי הזכויות מלווה גם התקשרויות אלו. אתייחס לכך בקצרה:
• מפקח בנייה: מפקח הבנייה ילווה את בעלי הזכויות בסוגיות הנדסיות. ראשית, המפקח יסייע להם בגיבוש עיקרי המפרט הטכני שיצורף להסכם ההתחדשות העירונית. מסמך עיקרי המפרט הטכני מכיל בו פירוט על אודות חומרים ומוצרים בדירה, כגון: סוג המטבח; סוג המרצפות; סוג המזגן; וכולי. שנית, המפקח יסייע בבחינת התאמות תוכניות בניין העיר ו/או תוכניות היתר הבנייה להוראות הסכם ההתחדשות העירונית. אלו מסמכים תכנוניים אשר מכוחם ניתן לבנות את הפרויקט החדש. שלישית, המפקח ילווה את הבנייה ויוודא שהיזם פועל בהתאם להתחייבויותיו כלפי בעלי הזכויות. לבסוף, המפקח ילווה את הבעלים בקבלת הדירות החדשות, יבחן ויערוך דו"ח ליקויים וילווה אותם בתום שנת הבדק הראשונה מהמסירה על מנת לוודא שהליקויים תוקנו.
• שמאי מקרקעין: שמאי מקרקעין מלווה את בעלי הזכויות בדרך כלל בעסקאות מורכבות ומסייע בעריכת חוות דעת כלכליות רלוונטיות. שמאי המקרקעין מסייע, בין היתר, בקביעת דמי השכירות שישולמו לבעלים בזמן הבנייה; קביעת ניקוד לחלוקת הדירות, ועוד.
• יועצים נוספים לפי הצורך: יועץ ביטוח, יועץ מס ויועץ ארגוני.
איתור יזם תמא 38 או יזם פינוי ובינוי – הזמנה לקבלת הצעות
כדי לשפר את התנאים בעסקה, במרבית המקרים מומלץ לבצע הליך של הזמנה לקבלת הצעות. במסגרת ההליך פונים ליזמים הרלוונטיים בשאלון סדור המכיל את עיקרי תנאי העסקה, כגון: מאפייני וגודל דירות התמורה; בטחונות; לוחות זמנים; שדרוגים; קרן תחזוקה; נשיאה בעלויות יועצים; ועוד. לאחר קבלת ההצעות, נהוג לבצע השוואה ביניהן, ואף לפנות שוב ליזמים הרלוונטיים ביותר לשיפור הצעתם. בהמשך ההליך – חברי הנציגות ייפגשו עם היזמים, ועם צוותי התכנון מטעמם. כיוון שמדובר בעסקה שאורכה מספר שנים, חשוב גם להתרשם מהקשר הבין-אישי ומהנכונות של היזמים להתחשב ברצון בעלי הזכויות בעסקה. לאחר החלטת הנציגות על יזם או יזמים מומלצים – נהוג לקיים כנס בחירה בקרב בעלי הזכויות ולהחליט עם איזה יזם להתחיל משא ומתן להתקשרות בהסכם התחדשות עירונית.
הסכם התחדשות עירונית
לאחר בחירת היזם, יתנהל מולו משא ומתן לחתימת הסכם התחדשות עירונית. אם נוהל הליך קבלת הצעות מיזמים בצורה תקינה ומסודרת – שלב המשא ומתן יתקצר שכן תהיינה נקודות שכבר הוסכמו בשלב זה. הסכם ההתחדשות העירונית יכלול, בין היתר, התייחסות למספר נקודות:
• הצהרות בסיסיות של הצדדים;
• תנאים מתלים להתקשרות בעסקה (תנאים שלא תלויים בהכרח בצדדים אך הכרחיים לקיום הפרויקט) – החתמת בעלי הזכויות והשגת רוב נדרש לפי דין, תנאים תכנוניים (תכנית בניין עיר והיתר בניה), ליווי בנקאי ועוד;
• עיקרי התמורה: מאפייני וגודל הדירה החדשה; הצמדות (חניה או מחסן); התייחסות למאפייני עיקרי המפרט הטכני; אופן בחירת הדירות החדשות ושיבוצן ועוד;
• אופן קידום התכנון על-ידי היזם;
• ליווי בנקאי;
• בטחונות וערבויות לכל שלב;
• דמי שכירות;
• אחריות לתיקון ליקויים;
• אופן מסירת הדירות החדשות;
• קרן דמי תחזוקה שמטרתה לממן באופן חלקי או באופן מלא את ההפרש שבין דמי הוועד שמשולמים על ידי בעלי הזכויות בבניין הקיים לבין דמי הניהול שישולמו על ידי בעלי הזכויות בבניין החדש. המימון ניתן, בדרך כלל, לפרק זמן מוגבל. בבניינים חדשים, בדרך כלל, ממנים חברת ניהול ועלויות התחזוקה גדלות בשל הגדלת כמות הדירות והוספת מתקנים משותפים שלא היו קיימים בבניין הקיים (מערכות מים; מערכות חשמל; מעליות; ועוד);
• אחריות לביצוע תשלומים;
לאחר גיבוש נוסח ההסכם הוא יועבר לעיון והתייחסות חברי הנציגות וכלל בעלי הזכויות. לאחר הגעה לנוסח מוסכם, הוא יופץ לעיון בעלי הזכויות. כמו כן, בדרך כלל יתקיים כינוס או יתקיימו מפגשי הסברה לבעלי הזכויות שבהם הם יקבלו הסבר מלא על תנאי העסקה ותקציר כתוב של עיקרי העסקה (לעתים בנוסח מתורגם לשפה אחרת אם אינם בקיאים בעברית). לאחר שלב זה יחלו בהחתמת בעלי הזכויות על ההסכם.
רוב נדרש מקרב בעלי הזכויות לביצוע עסקת התחדשות עירונית
כדי לבצע עסקת התחדשות עירונית בכל מסלול יש לקבל הסכמה של כלל בעלי הזכויות במקרקעין. עם זאת, בחקיקה נקבע כי אם רוב מסוים (“רוב נדרש”) יסכימו לביצוע העסקה, הם יוכלו לתבוע את בעלי הזכויות שטרם חתמו ולדרוש את אכיפת ההסכם. הרוב הנדרש משתנה בין המסלולים, וכיום הוא כמפורט להלן:
• פינוי ובינוי (או בינוי ופינוי) – הסכמה של בעלי לפחות 2/3 מהדירות בכלל המתחם, וכן בעלי לפחות 3/5 מהיחידות הקיימות בכל בית משותף שמעל 1/2 מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם;
עם החתמת הרוב הנדרש על הסכם ההתחדשות העירונית, וקיום תנאים נוספים הנדרשים לפי דין בעלי הזכויות יהיו רשאים לדרוש סעד של אכיפה בפני המפקח על רישום המקרקעין או סעד של אכיפה ופיצויים במסלול של פינוי ובינוי או בינוי ופינוי. בדרך כלל היזם, באמצעות עורך-דינו, מנהל את התביעה נגד בעלי הזכויות שסירבו לחתום על ההסכם.
המשך התהליך וקידום הפרויקט
לאחר החתמת בעלי הזכויות והשגת ההסכמות הדרושות, היזם יקדם את תכנון הפרויקט בתיאום עם נציגות הבעלים. לאחר קבלת היתר הבניה הסופי, רישום משכנתה לטובת הבנק המלווה ומסירת הערבויות והמסמכים הדרושים לבעלים – היזם יוכל להתחיל בעבודות במתחם הפרויקט. בזמן העבודות, מפקח הבנייה מטעם הבעלים יפקח על העבודות כדי לוודא את קיום הוראות ההסכם. בגמר העבודות ולאחר השלמתן הדירות החדשות תימסרנה לבעלים, והיזם יבצע רישום מחדש של הבית המשותף כך שהבניין החדש, והדירות החדשות, יבואו לידי ביטוי במרשם. את כל הפעולות הללו מלווים נציגות הבעלים והיועצים המקצועיים מטעמם.
